En este apartado queremos ofrecer una información que le permita tomar una decisión acertada en cuanto a la compra de su vivienda, desde los pasos previos hasta la firma de escritura ante notario, pasando por la financiación.

Es por ello que en los siguientes apartados pasaremos a dar una orientación práctica para tomar la decisión para más acertada a la hora de encontrar su vivienda.

1.- PRESUPUESTO PARA LA COMPRA.

Si va a necesitar financiación para la adquisición de su vivienda se recomienda que la cuota a pagar no exceda del 50% de los ingresos netos mensuales familiares.

A estos efectos, el importe se hallaría de dividir los ingresos netos familiares (los que obtengan todos los miembros de la familia que van a ser garantes en la hipoteca) entre 12. En nuestra web www.faroreal.com en el apartado “CALCULADORA DE HIPOTECAS” podrá encontrar la cuota que abonará en función de la cantidad solicitada y los años a que se financie la hipoteca.

2.- COMO ELEGIR SU VIVIENDA.

En primer lugar hay que decidir la zona donde comprar la vivienda. Hay que tener en cuenta los siguientes factores a la hora de elegir la ubicación:

• Accesibilidad y comunicaciones al puesto de trabajo
• Supermercados, centros de ocio, instalaciones deportivas, etc., en las cercanías de la vivienda
• Centros sanitarios, colegios, institutos, guarderías y parques en las inmediaciones
• Factores subjetivos, como cercanía a la familia, amigos, etc.

En segundo lugar, y partiendo de la base que la perfección no existe, se debe valorar la relación entre lo que se ofrece y el precio. Es aconsejable no tomar una decisión impulsiva, haga una segunda visita o cuantas sean necesarias. Tiene que tener en cuenta los siguientes aspectos:

• Lo primero, por supuesto, es el gusto personal, y dentro de su presupuesto, lo más importante es que le guste, pues será su vivienda.
• Espacio y distribución general de la casa
• Orientación de la vivienda

Calidades constructivas y acabados

• Estado de conservación de los elementos propios y comunes

En tercer lugar, la plaza de garaje es otro aspecto importante a la hora de elegir la vivienda, por lo que hay que considerar la facilidad de acceso al garaje, las dimensiones de la plaza y acceso a la misma, y la entrada directa desde el garaje hasta la vivienda. Al ser el garaje también una finca, es también un inmueble a efectos del Registro de la Propiedad, puede encontrarse en dos situaciones jurídicas distintas:

• puede ser un anexo inseparable de la vivienda. En este caso por ser propietario de la vivienda será propietario de la plaza de garaje. Normalmente en las escrituras, la plaza de garaje viene como una parte indivisa o un porcentaje de la superficie total del terreno que ocupan las plazas. En el Registro de la Propiedad se hará una sola inscripción referida a la vivienda y a la plaza de garaje.
• Puede ser una finca registral independiente, debiendo hacerse su compra por separado de la vivienda. Para ahorrar gastos se puede utilizar el mismo documento notarial de la compra de la vivienda, especificando la compra por una parte de la vivienda y por la otra del garaje. En el Registro se harán dos inscripciones, una por cada finca.

3.- TRÁMITES Y DOCUMENTACIÓN PREVIOS A LA COMPRA

Su agente inmobiliario será quien le informe de la situación de la vivienda, de los trámites y documentación que debe aportar. En cualquier caso, y a modo de resumen, cabe destacar estos como los fundamentales:

• Una de las informaciones previas es comprobar la situación de la vivienda en términos urbanísticos en el Ayuntamiento. Se trata de consultar si futuros planes urbanísticos pendientes de aprobación, en fase de consulta pública o de ejecución, pueden afectar a la vivienda o su entorno, alterando las circunstancias que influyen en su decisión.
• El Registro de la propiedad es un archivo de carácter público y oficial donde se inscriben todos los actos y contratos relativos a la propiedad y otros derechos sobre los inmuebles. El Registro identifica quién es el titular actual y las cargas que gravan la finca
• Otra fuente de información previa es la Comunidad de Propietarios. A través del administrador de la finca o del presidente se puede informar de la situación de los gastos de comunidad de la vivienda. Los gastos de la Comunidad de Propietarios son una obligación de la que responde la vivienda independientemente de quien sea el propietario. La Ley de Propiedad Horizontal obliga al vendedor de la vivienda a presentar en la firma notarial una certificación expedida por el administrador o el presidente de la Comunidad de Propietarios, confirmando que la vivienda se encuentra al corriente de los pagos. El notario debe consignar que tal certificado se aporta. De esta forma, se evita que los propietarios morosos con la comunidad vendan sin cancelar estas deudas.
• Las viviendas pagan impuestos y es importante saber cuál es la situación de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), también conocido como contribución urbana. Es necesario comprobar que está al corriente de los pagos ya que la vivienda responde de las dos últimas anualidades inmediatas. Es obligatoria la referencia catastral en la escritura.
• Si la compra es de una vivienda en promoción la Comunidad de Propietarios no existe hasta que se entregue todas las viviendas, así como, tampoco existe el IBI y en el Registro puede aparecer únicamente la finca matriz, es decir, el edificio en construcción.

4.- FORMALIZACIÓN DE LA COMPRAVENTA

Si ha tomado la decisión de comprar la vivienda, realizado las comprobaciones previas y todo está en orden, el siguiente paso es formalizar la operación, para lo cual existen distintas modalidades contractuales:

PAGA Y SEÑAL: se trata de una cantidad de dinero que se entrega a cuenta del precio final de la vivienda por la que ambas partes, comprador y vendedor, confirman su intención, uno de comprar y el otro de vender. En una reserva bajo la forma de Paga y Señal  el dinero que se entrega forma parte del precio final. Desde ese momento tanto el vendedor como el comprador pueden exigir el cumplimiento del contrato. Si el vendedor no quiere vender, el comprador podrá exigir la venta en el precio que se ha determinado y, al revés, si el comprador se arrepiente, el vendedor podrá exigir la compra en el precio acordado. En realidad es un verdadero contrato de compraventa desde el mismo instante en que se firma por las dos partes. Legalmente esta figura jurídica se denomina arras confirmatorias.

ARRAS: también llamadas arras penitenciales, es una cantidad que se entrega por una opción de compra. Si en el documento de entregad de señal consta que se tratan de arras penitenciales del artículo 1.454 del Código Civil, es una opción en la que las dos partes pueden retractarse: el vendedor de vender y el comprador de comprar. Este último perdiendo la cantidad entregada y el vendedor devolviendo el doble de lo recibido. Es necesario indicar claramente en el contrato que se trata de arras penitenciales ya que si no queda especificado se entendería que estamos ante una Paga y Señal con las consecuencias que ya hemos visto.

CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA: se trata de un documento en el que se describe claramente la vivienda mediante el cual el vendedor se obliga a su entrega y el comprador a pagar por ella un precio. Es recomendable que se eleve a escritura pública, es decir, que se suscriba un documento notarial y que posteriormente se inscriba en el Registro.

ESCRITURA ANTE NOTARIO Y REGISTRO: el acto formal de la compraventa se realiza mediante un contrato firmado ante notario que se denomina escritura pública. Esta escritura después de liquidar los correspondientes gastos e impuestos se lleva al Registro de la Propiedad. Al Registro sólo pueden acceder escrituras públicas y otros documentos de carácter judicial o administrativo, pero nunca un contrato privado. Por eso es importante que la compraventa se realice en escritura pública notarial. En la escritura se detallan perfectamente: la situación, características, espacios colindantes, linderos, superficie, precio, forma de pago y todas las condiciones referentes a los posibles aplazamientos de pago y condiciones, si las hay. El original de la escritura de compraventa, una vez liquidados los gastos e inscrita, será para el comprador.

5.- LOS GASTOS DE LA COMPRAVENTA

GASTOS E IMPUESTOS A CARGO DEL VENDEDOR:

• IMPUESTO MUNICIPAL DE PLUSVALÍA, salvo pacto en contrario
• INCREMENTO DE PATRIMONIO en la declaración de la renta del ejercicio fiscal en que se produjo la venta.
• NOTARIA, salvo pacto en contrario, según aranceles establecidos por la ley.
• HONORARIOS de la agencia mediadora en la transmisión

GASTOS E IMPUESTOS A CARGO DEL COMPRADOR:

VIVIENDA EN PROMOCIÓN:

• 10% DE IVA; del valor escriturado de la vivienda. Es un impuesto de competencia estatal.·        
• 1,2% IMPUESTO ACTOS JURÍDICOS del valor escriturado de la vivienda; es un impuesto de competencia autonómica, habiendo sido establecido en Andalucía, en dicho porcentaje, con un tipo reducido si concurren una serie de condiciones.-
• NOTARIA Y REGISTRO, según aranceles establecidos en la ley.
• VIVIENDA SEGUNDA MANO:
• IMPUESTO TRANSMISIONES PATRIMONIALES: es un impuesto de competencia autonómica. Se pueden dar tres casos:

• a) un tipo general del 7%

  b) un tipo reducido del 6% si el inmueble se destina a vivienda habitual y su valor no supera los 150.000 €

  c) un tipo reducido del 3,5% si el adquirente es menor de 35 años, sea su vivienda habitual, y el valor de escritura no sea superior a 150.000 €. Se aplicará el mismo porcentaje en caso de discapacidad o familia numerosa, se destine el inmueble a vivienda habitual y el valor no supere los 250.000 €.-

• NOTARIA Y REGISTRO, según aranceles establecidos en la ley.
• HONORARIOS a la agencia mediadora en la transmisión.

6.- EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO

En el préstamo hipotecario la entidad financiera entrega una cantidad de dinero, que llamamos Capital, al comprador que se convierte por ello en propietario y prestatario, para que lo devuelva más los intereses en el período pactado. Como garantía de esa deuda el prestatario otorga hipoteca a favor de la entidad financiera.

• CONCEPTOS BÁSICOS:

· Importe máximo: la cuantía máxima de una hipoteca depende de varios factores:

·  1º: valor de la vivienda. La ley del mercado hipotecario establece que las entidades pueden prestar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda adquirida o tomada como garantía. La valoración debe ser realizada por una sociedad de tasación independiente y registrada como tal en el Ministerio de Economía. Algunas entidades financieras han adaptado su oferta a la necesidad de los clientes, llegando a porcentajes incluso superiores al 100% del valor de tasación.

· 2º: los ingresos económicos. Lo habitual es que la cuota mensual del préstamo no supere el 40% de los ingresos netos mensuales, aunque esto depende mucho del análisis de la entidad financiera, de otras garantías personales, de otros bienes, del nivel de ingresos, etc.

· Las cuotas. Es la cantidad que se paga periódicamente, normalmente por mensualidades, y que en el plazo previsto lleva devolver el capital inicial más los intereses. Cada cuota tiene una parte de capital, que se denomina amortización de capital, y una parte de intereses.

· Amortización. Es el pago del capital pendiente que se hace en cada cuota. En los préstamos con sistema de amortización francés (el que se utiliza en el 90% de las hipotecas) al principio se pagan más intereses y menos capital y al final del préstamo es al contrario. El dinero que se entrega fuera de las cuotas normales para bajar la deuda es una amortización parcial. Cuando se cancela toda la deuda de una vez es una cancelación o amortización total anticipada.

· Plazo. Es el período de tiempo contratado para devolver el capital y los intereses. En el mercado hay entidades que ofrecen hasta 30 o 35 años lo que permite que las cuotas mensuales sean más reducidas.

Tipo de interés. Es el precio del capital prestado. El tipo de interés puede ser fijo si no varía durante toda la vida del préstamo o variable si varía en algún momento. Este elemento diferencia las hipotecas a tipo fijo de la de a tipo variable. También existe el tipo mixto cuando el tipo de interés se mantiene fijo durante un período inicial superior a 1 año y después es variable. Los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable se revisan de acuerdo a unos valores conocidos como índices de referencia. Para garantizar la transparencia de las operaciones a sus clientes, las entidades de crédito suelen utilizar los índices oficiales del Mercado Hipotecario que establece y publica el Banco de España. Estos índices se pueden consultar normalmente en la prensa. Algunos ejemplos de ellos son el IRPH, el Euribor o la Deuda Pública.

• TRAMITACIÓN DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO:

· Si la compra la realiza a través de un Agente Inmobiliario éste le puede asesorar sobre la oferta general de hipotecas y sobre el tipo de préstamo que se adapta a su situación y necesidades. Inmobiliaria Faro Real  está bien informada sobre la situación del mercado ya que la financiación es uno de los elementos esenciales en las operaciones inmobiliarias. También puede acudir directamente a la entidad financiera con la que tenga más relación. La entidad financiera estudia su capacidad de pago, procede a la tasación de la vivienda y comprueba su situación registral. Si su solicitud resulta aceptada se prepara la documentación para la firma.

· Firma ante notario del préstamo hipotecario. Normalmente este trámite se suele hacer al mismo tiempo que la escritura de compraventa. Primero firma el vendedor de la vivienda y el comprador, se entrega el dinero y el vendedor lo recibe. Después, el comprador pasa a ser prestatario al firmar con la entidad financiera el préstamo. Estas operaciones se realizan todas en el mismo momento en el Notario. Su Agente Inmobiliario y el Gestor Administrativo de la entidad financiera desempeñan un papel muy importante en la información, preparación, tramitación y liquidación de los documentos, impuestos y gestiones necesarias.

• LA ESCRITURA DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO.

Es el contrato en el que se reflejan los derechos y las obligaciones de la entidad financiera (prestamista) y del cliente (prestatario) y el Notario da fe de los mismos.
Esta escritura una vez firmada, normalmente de forma simultánea con la compraventa, se inscribe en el Registro de la Propiedad, como garantía de la compra para el comprador y de la hipoteca para la entidad. El original de la escritura será para la entidad financiera y usted recibirá una copia.

7.- GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA

– NOTARIO: son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario. Se establecen por ley como un porcentaje de la responsabilidad hipotecaria (cantidad máxima de la que responde la vivienda en caso de impago, que comprende el capital prestado, los intereses ordinarios y los de demora, costas judiciales y gastos). Suele ser abonado por la entidad financiera.

– REGISTRO: son los gastos generados al inscribirse la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Se calculan también como un porcentaje sobre la responsabilidad hipotecaria establecido por ley. Suele ser abonado por la entidad financiera.

– GESTORÍA: normalmente es seleccionada por la entidad financiera y es una empresa ajena a la misma. El gestor administrativo realiza los trámites necesarios en los plazos legales para efectuar las liquidaciones de gastos e impuesto de la hipoteca (también de la compra que se produce simultáneamente) y asegurarse de la inscripción registral de la misma. También se ocupa de la cancelación de las cargas previas si las hubiera. Al ser profesionales libres su tarifa no está regulada. Lo normal es que se realice una provisión de fondos al gestor que después se liquida con los justificantes oportunos. Suele ser abonado por la entidad financiera.

– IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (IAJD): es un impuesto que se paga siempre que se suscribe un documento notarial, inscribible en el Registro de la Propiedad y con cuantía económica, como lo es la hipoteca. El tipo de gravamen aplicable en la Comunidad Autónoma de Andalucía es del 1,5% de la responsabilidad hipotecaria. El pago de este impuesto corre a cargo de la entidad financiera.

– COMISIÓN DE APERTURA: suele ser un porcentaje sobre el importe del préstamo y lo abona el prestatario a la entidad financiera en la formalización del mismo.

 
– TASACIÓN: es el gasto derivado de determinar el valor real del inmueble. Esta valoración es obligatoria y debe realizarla una entidad tasadora inscrita y registrada en el Banco de España. Es un gasto previo a la firma de la escritura puesto que es necesaria para el estudio de la solicitud. Lo suele abonar el prestatario, aunque depende de una serie de condicionantes.

– SEGURO DE DAÑOS DEL HOGAR O DE “INCENDIOS”: es obligatorio para formalizar una hipoteca. Asegura durante la vida de la hipoteca los riesgos que puedan producirse en el continente (no en el contenido) de la vivienda hipotecada. Si el seguro no se realiza con la entidad financiera (no es obligatorio hacerlo con ella) sino con otra entidad aseguradora, es necesario poner como beneficiaria del seguro a la entidad concedente de la hipoteca.

Para obtener una información detallada en cuanto a los gastos que supondría la solicitud de una hipoteca puede ponerse en contacto con inmobiliaria Faro Real, teléfono 956364309, y, sin ningún compromiso ni gasto alguno por su parte,  le haremos una simulación de los mismos.